Terugkoopgarantie: een uitkomst bij projectontwikkeling
Het is een open deur om te zeggen dat er op dit moment zit er weinig beweging in de projectontwikkeling en de bouw zit. Daar staat echter tegenover dat veel partijen met grondposities in hun maag zitten, terwijl er gaandeweg een tekort aan woningen ontstaat. Dit biedt kansen.
Het pakken van deze kansen kan wel risico’s met zich meebrengen. Maar er bestaan mogelijkheden om deze risico’s te beperken. Een goed voorbeeld hiervan is terug te vinden in een uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 1 oktober 2013.
In deze zaak bleek Woningcorporatie Srichting Woonpunt bij het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst tot ontwikkeling van een bepaalde locatie een vooruitziende blik te hebben. Voor het uitbreken van de crisis had zij in de overeenkomst een terugkoopgarantie laten opnemen die inhield dat de grond teruggekocht moest worden indien er voor een bepaalde datum geen onherroepelijke bouwvergunning was verleend. De clausule luidde als volgt:
“indien op de door partijen gekochte locatie [Locatie] te [plaats] uiterlijk voor 31 december 2012 geen onherroepelijk en niet voor bezwaar vatbare bouwvergunning is verleend voor de realisatie van minimaal 50 appartementen op voornoemde locatie, dan zal de heer drs. [appellant 2] de door Stichting Woonpunt betaalde koopsom ad € 2.000.000,00 k.k. vermeerderd met de wettelijke rente over de periode ingaande 30-09-2007 tot 31-12-2012 aan Stichting Woonpunt terugbetalen. Hiertoe verstrekt de heer drs. [appellant 2] een onherroepelijke terugkoopgarantie aan Stichting Woonpunt en zal als natuurlijk persoon persoonlijk garant (borg) staan voor de nakoming van deze verplichting. De terugbetaling van de koopsom dient te geschieden op uiterlijk 31-12-2012.”
U raadt het al: de bouwvergunning is nooit verleend, en de koper weigerde uitvoering te geven aan de garantie. De rechter besliste echter in twee instanties dat de verkoper van de grond deze terug moest nemen tegen terugbetaling van de koopprijs. Dit kwam de Woningcorporatie tijdens de crisis zeer goed uit.
Varianten op de hiervoor geschetste terugkoopgarantie zijn vrijwel in alle soorten en maten op te stellen. Daarbij kan het verstandig zijn om zekerheden te bedingen, zodat op het moment van terugkoop, de terug te betalen koopsom daadwerkelijk kan worden voldaan.
Hoe kan Veldhuijzen & Nuiten u helpen?
Vanzelfsprekend kunnen wij u helpen met het opstellen, dan wel beoordelen van koopovereenkomsten en samenwerkingsovereenkomsten bij projectontwikkeling. Tevens kunnen wij u adviseren op het gebied van financieringsconstructies en het bedingen van zekerheden.
Mocht u met de bovenstaande problematiek of andere projectontwikkelings- of vastgoedproblemen te maken hebben, dan kunt u altijd contact opnemen met Paul van Lange, één van onze specialisten op het gebied van vastgoed.
