(Ver)huur en faillissement
Het faillissement van een huurder kan grote onzekerheid voor een verhuurder met zich meebrengen. Wat gaat er immers met een gehuurd pand gebeuren? Wordt deze in redelijke staat opgeleverd? Zo nee, wie draait voor de herstelkosten? Krijgt de verhuurder ooit enige huur te zien? Anderzijds: wat is de positie van de huurder als juist de verhuurder failliet gaat?
In dit artikel wordt ingegaan op verschillende aspecten bij (ver)huur en faillissement.
Tussentijdse opzegging
De wetgever heeft in artikel 39 Faillissementswet de mogelijkheid gecreëerd voor zowel de curator als de verhuurder om de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen wanneer de gefailleerde onderneming huurder is. De opzegtermijn wordt op maximaal drie maanden bepaald, ongeacht de verdere looptijd van de huurovereenkomst. Het komt echter ook voor dat de curator en verhuurder in onderling overleg een kortere opzegtermijn overeenkomen, bijvoorbeeld omdat een nieuwe huurder zich gemeld heeft.
Boedelvordering
De verhuurder heeft vaak gedurende enige maanden na het faillissement te dulden dat hij niet over zijn pand kan beschikken. De wetgever heeft, om de verhuurder hierin tegemoet te komen, bepaald dat de huur vanaf datum faillissement een boedelvordering betreft. Deze vordering geeft recht op een hoge voorrang bij uitbetaling. De verhuurder staat vooraan in de rij met enkele andere boedelschuldeisers en hoeft in theorie ook niet te wachten tot het faillissement wordt afgewikkeld om betaling te ontvangen. Helaas geldt dit echter alleen als er genoeg opbrengsten in het faillissement zijn om de faillissementskosten en eventueel nog hoger in rang gelegen schuldeisers (denk aan bepaalde loonvorderingen van het personeel) te betalen. In veel faillissementen is dit echter niet het geval en moet de verhuurder maar zien of er ooit betaling van (een deel van) de vordering zal plaatsvinden.
Is ook sprake van een huurachterstand, dan zal de achterstand tot datum faillissement slechts een concurrente vordering vormen. Het is als verhuurder van belang om de vorderingen duidelijk te splitsen om aanspraak te kunnen maken op voorrang. Is er een waarborgsom betaald of bankgarantie gesteld, dan kan deze worden verrekend of ingewonnen en meteen in mindering worden gebracht op de schuld.
Huur roerende zaken
Lange tijd was onduidelijk of de voorrangspositie van artikel 39 Faillissementswet alleen gold voor verhuurders van onroerend goed of ook voor andere verhuurders van roerende zaken, zoals machines e.d. Op 9 januari 2015 heeft de Hoge Raad beslist dat nu de wettekst geen onderscheid maakt tussen roerende en onroerende zaken en er overigens onvoldoende grond is om hierin een onderscheid te maken, ook de huur van roerende zaken onder deze bepaling valt.
Bedenk wel dat veel contracten voor roerende zaken geen lange opzegtermijnen kennen, zoals bij verhuur van onroerend goed, zodat de periode waarover een boedelschuld zal bestaan veel beperkter kan zijn. De verhuurder moet dan afwegen of hij niet meer baat heeft bij snelle terugname van het gehuurde dan het laten doorlopen van de huurovereenkomst met onzekere vooruitzichten op betaling van de huur. Ook wordt regelmatig in huurovereenkomsten opgenomen dat deze van rechtswege wordt ontbonden per datum faillissement. Daarmee is het contract geëindigd en ontstaat in principe geen vorderingsrecht op de boedel.
Ontruiming
Een belangrijke vraag die bij onroerend goed rijst, is wie verantwoordelijk is voor de ontruiming en correcte oplevering van het gehuurde. Lange tijd was het vaste rechtspraak dat schade ontstaan bij het eind van de huurovereenkomst door ‘toedoen’ van de curator, door zijn opzegging, is ontstaan en dat derhalve de kosten van ontruiming en herstel van het gehuurde dus voor rekening van de curator komen en een boedelschuld (Van Galen q.q./ Circle Vastgoed). Dit gold ook voor het terugbrengen van het gehuurde in de staat zoals bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen.
Op een arrest van 19 april 2013 heeft de Hoge Raad in het arrest Tideman/ Koot Beheer deze lijn losgelaten. In dit geval betrof het schade aan de gevel van een gehuurde bedrijfspand, die aantoonbaar vóór het faillissement door de gefailleerde zelf was veroorzaakt. De verhuurder stelde dat de schade als boedelschuld vergoed diende te worden, aangezien het pand weer in dezelfde staat diende te worden opgeleverd als bij aanvang van de huurovereenkomst. Uit het vorige standaardarrest Van Galen q.q./ Circle Vastgoed zou dit ook volgen.
De Hoge Raad wijkt echter nu expliciet van deze rechtspraak af. Het past volgens de Hoge Raad niet in het stelsel van de faillissementswet dat, wanneer de curator in het belang van de boedel de huur beëindigt, de schadevergoedingsverplichting die hiermee ontstaat een boedelschuld wordt op de enkele grond dat de verplichting tot het terugbrengen in oude staat is ontstaan door de opzegging (toedoen) van de curator.
De verhuurder dient zich er ook bewust van te zijn dat wanneer overeengekomen is dat de huurder het pand zou verzekeren, deze polissen vaak achterstanden vertonen of zelfs zijn geroyeerd wegens wanbetaling. De verhuurder dient dus ook op dit punt voor zijn belangen te waken. In geval er zich een calamiteit voordoet na het faillissement, is dit wellicht niet gedekt!
Verplichtingen curator
Staat de verhuurder bij de ontruiming met lege handen? Niet helemaal. De verhuurder kan verlangen dat de curator alle tot de boedel toebehorende zaken binnen de opzegtermijn uit het gehuurde pand verwijdert. Als de curator hier niet in redelijkheid aan voldoet, kan nog steeds sprake zijn van een boedelschuld. Kosten voor herstel van het pand, bijvoorbeeld het terugbrengen in casco staat, zullen echter niet als boedelschuld gelden en zullen als ‘gewone’ concurrente schuld achteraan in de rij moeten aansluiten.
Faillissement verhuurder
Wat als juist de verhuurder failleert? Dan verandert er voor de huurder in principe niets. Het faillissement heeft in principe geen invloed op lopende huurcontracten waarbij de gefailleerde verhuurder is. De huurder kan de curator een termijn stellen waarbinnen hij dient aan te geven of hij de huurovereenkomst voortzet. Omdat dit inkomsten genereert voor de boedel, zal de curator hier vaak oren naar hebben.
Ook geldt tijdens het faillissement nog steeds de regel “koop breekt geen huur”. Wel is het van belang om met de curator te overleggen over de betaling van huurpenningen en zich bewust te zijn dat er wellicht diensten door de verhuurder worden geleverd, die na faillissement niet meer kunnen worden gecontinueerd. Als u als huurder belang heeft bij voortzetting van de huur, kunt u in veel gevallen met de curator hierover onderhandelen om tot een oplossing te komen.
Een probleem ontstaat wel voor de huurder wanneer er sprake is van onderhuur. De curator zegt dan namens de gefailleerde de hoofdhuurovereenkomst op en de curator kan geen huurgenot meer verschaffen. De rechten van een onderhuurder zijn onder het huidig recht beperkter dan een hoofdhuurder (er is echter wel een verschil tussen onderhuur met toestemming van de hoofdverhuurder en ‘illegaal’ onderverhuur). Ook in dat geval is vroegtijdig overleg met zowel de curator als de eigenaar/ hoofdverhuurder van belang. Wellicht dat de huurovereenkomst kan worden overgenomen, zodat u zelf hoofdhuurder wordt. Lukt dit niet, dan dient u rekening te houden met een ontruimingstermijn van maximaal drie maanden.
Hoe kan Bowmer & Nuiten u helpen?
Het recht is nog op bepaalde punten in ontwikkeling als het erop aankomt hoe om te gaan met huurovereenkomsten die nog bij aanvang van het faillissement lopen.
Veel zal afhangen van de omstandigheden op het moment van faillissement en de aard van het afgesloten contract. Vragen als: “Handelt de curator de zaak wel vlot genoeg af? Wordt er geen nieuwe schade veroorzaakt bij ontruiming van het pand? Hoe om te gaan met (onder)huurders?” kunnen veel hoofdbrekens opleveren. Bij Bowmer & Nuiten kunt u met deze vragen terecht. Wij hebben zowel ervaring op het gebied van faillissementsrecht als het huurrecht en kunnen voor uw belangen als (ver)huurder opkomen.
Voor vragen of meer informatie over dit artikel, kunt u contact opnemen met Maria Bowmer.
