Burengeschillen: overpad of toch niet?
Veel ruzies tussen buren hebben betrekking tot de vraag of de buren het recht hebben om over jouw perceel heen te gaan. Bijvoorbeeld het recht van overpad om over het perceel van de buurman naar de eigen garage te rijden of om de ladder op het perceel van de buurman te plaatsen om beter bij de eigen appelboom te komen. Vaak roepen mensen dat dit gewoon mogelijk is, omdat de situatie altijd al zo is geweest of omdat dit bij aankoop van het huis is beloofd. Dit kan kloppen, maar kan ook een onjuiste veronderstelling blijken.
Erfdienstbaarheid
De meest voorkomende manier om een recht van overpad te creeren, is de erfdienstbaarheid. Erfdienstbaarheid is de plicht van de ene buur om op (of onder) zijn grond activiteiten van de andere buur te dulden of de verplichting om bepaalde dingen niet te doen op zijn perceel. De erfdienstbaarheid is een zakelijk recht. Dit betekent dat het recht verbonden is aan het perceel, niet aan de persoon, en dus geldig is tegenover iedereen, dus ook opvolgende kopers. Een erfdienstbaarheid is bij het kadaster insgescheven.
Een erfdienstbaarheid betekent bijvoorbeeld dat buurman Piet moet dulden dat buurman Bert dagelijks over zijn perceel rijdt om bij zijn garage te komen. In dit geval is het erf van Piet het “dienende erf” en het erf van Bert het “heersende erf”. Het recht van Bert is verbonden aan het erf en bestaat, onafhankelijk van het feit of Bert er een persoonlijk belang bij heeft om zijn garage te bereiken.
Maar hoe weet Piet dat hij zijn perceel niet mag afsluiten en hoe weet Bert dat hij over het perceel van Piet mag rijden?
Vestiging of verjaring erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging of verjaring. Vestiging betekent dat partijen afspreken dat er sprake is van een erfdienstbaarheid en dit vastleggen in een notariële akte. Deze akte is ook geldig voor rechtsopvolgers. Dit betekent dat de erfdienstbaarheid niet alleen geldig is tussen Piet en Bert, maar ook iedereen die het perceel van Piet of Bert op een later moment koopt. De notariële akte wordt in het Kadaster ingeschreven. Op deze manier kunnen potentiële kopers al voorafgaande aan de koop in de registers controleren of er sprake is van een erfdienstbaarheid.
Ook kan een erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring. Een bezitter te goeder trouw verkrijgt een erfdienstbaarheid door een onafgebroken bezit van de erfdienstbaarheid van tien jaar. Te goeder trouw betekent dat die persoon niet wist en ook niet hoefde te weten dat hij eigenlijk geen gebruik mocht maken van het perceel van de buurman.
Terugkomend op ons voorbeeld betekent dit, dat indien Bert al tien jaar onafgebroken over het perceel van Piet rijdt en hij niet weet en niet had kunnen weten dat Piet hiermee niet akkoord gaat, krijgt Bert definitief het recht om over het perceel van Piet te rijden. Na 10 jaar is een erfdienstbaarheid ontstaan. In dit geval zijn zowel Piet als zijn rechtsopvolgers verplicht om Bert en zijn rechtsopvolger over zijn perceel te laten rijden.
Is het bezit niet te goeder trouw, dan kan de ‘bezitter’ pas na verloop van twintig jaar een erfdienstbaarheid verkrijgen. Met andere woorden, als Bert wist dat Piet hiertegen bezwaar zou maken en hij desalniettemin al 20 jaar lang over het perceel van Piet heeft gereden, dan is ook een erfdienstbaarheid ontstaan.
Vaak hebben geschillen betrekking op de vraag hoe een notariële akte moet worden geïnterpreteerd. Voor welk gebruik is de erfdienstbaarheid nu gevestigd? Hoe loopt het pad? etc. Daarnaast is niet altijd duidelijk of de bezitter te goeder of te kwader trouw is. Denk bijvoorbeeld aan het groenstrookje van de gemeente waar iemand een tuindeur op laat uitkomen en vervolgens een pad maakt. Soms duurt het nog de nodige tijd voordat dit gebruik wordt geconstateerd door de gemeente. Is de bezitter nu wel of niet te goeder trouw en wanneer ontstaat nu een erfdienstbaarheid? Dat hangt iedere keer weer af van de individuele omstandigheden.
Kwalitatieve verplichting
Een ander nauw met erfdienstbaarheid verwante juridische constructie is de kwalitatieve verplichting. Ook dit is een mogelijkheid om een vaste afspraak tussen Bert en Piet te maken dat Bert over het perceel van Piet naar zijn garage mag rijden.
Evenals voor de erfdienstbaarheid, is voor de vestiging van een kwalitatieve verplichting een notariële akte vereist. Echter, deze akte heeft een andere werking dan de erfdienstbaarheid. De afspraken tussen Piet en Bert gelden bovendien vanaf het bereiken van overeenstemming over het gebruik, niet pas na inschrijving van de notariële akte.
Een kwalitatieve verplichting is een afspraak tussen twee partijen en is geldig tussen deze twee partijen. Derden zijn alleen aan deze overeenkomst gebonden indien zij bij het beding een rechtmatig belang hebben. Mocht Bert zijn huis verkopen dan heeft de koper er belang bij om ook over het perceel van Piet te mogen rijden om zijn garage te gebruiken. In dit geval is de kwalitatieve verplichting na verkoop van het huis van Bert geldig tussen Piet en de nieuwe eigenaar.
Uitsluitend zolang dit persoonlijk belang bestaat, kan een kwalitatieve verplichting overgaan op een rechtsopvolger. Als de garage van Bert wordt gesloopt, dan houdt de verplichting op omdat er geen belang meer bestaat bij het overpad. In zoverre is de kwalitatieve verplichting beperkter dan een erfdienstbaarheid dat een recht van overpad ‘voor altijd’ vestigt, ongeacht of de garage er nog staat. Derden kunnen hier ook geen beroep op doen omdat de verlichting uitsluitend tussen de belanghebbende partijen geldt.
Veel geschillen hebben betrekking op de vraag of er überhaupt sprake is van een kwalitatieve verplichting, omdat het belang eventueel niet meer bestaat. Daarnaast zorgt het feit dat de afspraken niet notarieel vast kunnen liggen regelmatig voor complicaties.
Hoe kan Bowmer Nuiten Noteboom u helpen?
Bowmer Nuiten Noteboom heeft een sterke vastgoedsectie en behandelt regelmatig geschillen op het gebied van erfdienstbaarheden, het recht van overpad, het recht van noodweg of mandeligheid. Mocht u een aankomend of bestaand geschil hebben met uw buren, neem dan gerust contact op met Jaap Wijnja.
