Erfpacht
Bij erfpacht heeft de erfpachter in economische zin een positie die nagenoeg gelijk is aan de positie van een eigenaar van onroerend goed. Hij mag de grond in erfpacht zelf inrichten en voorzien van gebouwen en de erfpachter heeft het recht het erfpachtrecht (inclusief de opstal) te verkopen. In ruil voor de erfpacht betaalt de erfpachter aan de eigenaar (ook wel erfverpachter genoemd) een vergoeding, de zogeheten erfpachtcanon. De canon kan jaarlijks worden betaald, maar wordt ook regelmatig in één keer voor langere periode afgekocht.
U kent vast de verhalen over erfpachters die na afloop van hun tijdelijke erfpacht (30, 50, 100 jaar) geconfronteerd worden met onderhandelingen over een nieuwe erfpachtcanon. De erfpachttarieven die gevraagd worden bij verlenging kunnen wel een factor tien hoger zijn dan de eerdere betaalde erfpachtcanon. Met name waar het langlopende erfpachtovereenkomsten betreft die niet tussentijds geïndexeerd zijn. Daarnaast komt het voor dat de grondeigenaar (ook wel erfverpachter genoemd) eisen stelt aan de opstal. De erfverpachter wil bijvoorbeeld eisen stellen aan de kwaliteit en uiterlijk van het huis of het bedrijfspand dat op de verpachte grond staat.
De bekendste voorbeelden van conflicten tussen erfverpachters en erfpachters hebben betrekking op gemeenten (Amsterdam, Den Haag) en Rijkswaterstaat (Waddeneilanden). In die gevallen is er veel aandacht geweest in de regionale en landelijke media over de -volgens sommigen- buitensporige canon verhogingen.
De huiseigenaar staat voor zijn gevoel met zijn rug tegen de muur bij het einde van de erfpacht. De verhouding tussen de erfverpachter en de erfpachter bij de onderhandelingen zijn scheef. Een particuliere bewoner of een gevestigd bedrijf heeft meestal een onevenredig groter belang om op een locatie te blijven wonen of ondernemen. Indien de erfpacht niet verlengd wordt, is de erfverpachter weliswaar vaak een vergoeding verschuldigd gelijk aan de waarde van de woning of het bedrijfspand dat op de grond staat, maar dat betekent niet dat de vergoeding voldoende is voor de bewoner of ondernemer om op een andere locatie een vergelijkbaar pand te kopen.
De hoogte van de nieuwe erfpachtcanon zou moeten worden bepaald aan de hand van de waarde van de bebouwde grond. Omdat de opstal, de gebruiker en de onderliggende grond echter letterlijk en figuurlijk onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, is er geen transparante markt waarop een taxatie kan worden gebaseerd.
Indien de erfpachter van mening is dat de voorwaarden voor verlenging van de erfpacht onredelijke gevolgen heeft, kan hij de rechter vragen daar een oordeel over te vellen. De rechter kan beoordelen of partijen zich redelijk gedragen. De grondeigenaar die onderhandelt met een erfpachter heeft namelijk een zorgplicht, die bepaalt dat hij rekening moet houden met de belangen van de erfpachter. Deze zorgplicht betekent niet dat de dominante positie van de erfverpachter leidt tot een gematigde erfpachtcanon. Als het nieuwe erfpachttarief markconform is, heeft de erfverpachter aan zijn zorgplicht voldaan. Indien de erfverpachter komt met bijvoorbeeld een tarief gebaseerd op onbebouwde grond wordt dat door de rechter echter beoordeeld als niet zorgvuldig, omdat onbebouwde grond een andere marktwaarde heeft dan grond met opstallen.
Naast de hoogte van de canon stelt de erfverpachter soms eisen aan de opstal. Zo heeft de gemeente Schiedam geprobeerd op deze wijze het in haar ogen verouderde bedrijventerrein Nieuw-Mathenesse een moderner aanzien te geven. Zij koppelde verlenging van de erfpacht aan verplichte investeringen van de erfpachter in het aanzien van de bedrijfsruimte. Alhoewel het streven van de gemeente begrijpelijk is in groter verband (het tegengaan van verpaupering), ontbreekt hiervoor een juridische basis.
Regelmatig worden ook de meest schattige boerderijen aangeboden op particuliere landgoederen waarbij sprake is van een erfpachtconstructie. Bij het zoeken naar financiering voor de koop ontdekken kopers dat banken niet graag een hypotheek verstrekken indien er sprake is van particuliere erfpacht. Slechts indien de erfpachtovereenkomst voldoet aan stringente voorwaarden, is een bank bereid een hypotheek te verstrekken.
Hoe kan Bowmer Nuiten Noteboom u helpen?
Heeft u advies nodig in het kader van het aflopen van de erfpacht of lopen de onderhandelingen met erfverpachter niet? Heeft u daarbij bijvoorbeeld het idee dat men u liever kwijt dan rijk is? Vaak wordt u dan met een voldongen feit gepresenteerd, terwijl in werkelijkheid de erfpachtovereenkomst wel degelijk mogelijkheden biedt om de erfpacht op acceptabele voorwaarden voort te zetten. Raadpleeg dan ook gerust een van onze advocaten van de sectie vastgoed en ruimte. Zij kunnen uw precies vertellen wat uw rechten zijn en zo nodig actie voor u ondernemen.
Voor vragen en meer informatie, kunt u contact opnemen met Jaap Wijnja.
