Het kort geding tot ontruiming van wanbetalende huurders
Als eigenaar van commercieel onroerend goed is het verstandig om goed in de gaten te houden of uw huurders de huur tijdig betalen. In de rechtspraak wordt als stelregel gehanteerd dat een achterstand van drie maanden voldoende is om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen.
Beëindiging (ontbinding) wegens wanbetaling kan echter alleen in een bodemprocedure worden uitgesproken, en als de huurder verweer voert in die procedure, kan het zo maar zes tot negen maanden duren totdat er een vonnis is en tot ontruiming over kan worden gegaan. Gelukkig bestaat de mogelijkheid om in kort geding een zogenoemde ordemaatregel te vragen.
Na drie maanden geen betaling te hebben ontvangen, en vaak nadat in die periode vele malen vruchteloos contact met de huurder heeft plaatsgevonden, is het dus tijd om verdere actie te ondernemen. Dat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden, lijkt gelet op de achterstand erg voor de hand te liggen, en tijdens de bodemprocedure zal die achterstand vaak alleen nog maar verder oplopen. Om op een snelle manier de beschikking over uw pand weer terug te krijgen, is een kort geding tot ontruiming de aangewezen manier. Als de rechter tot ontruiming overgaat, kan het pand, in afwachting van het definitieve einde van de huurovereenkomst, alvast gereed worden gemaakt voor een nieuwe huurder.
In kort geding moet aannemelijk zijn dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken; een huurachterstand van drie maanden is daarvoor (zoals gezegd) normaal gesproken voldoende. Bestaat er echter discussie over bijvoorbeeld gestelde gebreken aan het gehuurde, dan is een kort geding risicovol; als de vordering niet voldoende komt vast te staan, bijvoorbeeld omdat de huurder met een onderbouwde tegenvordering komt, dan strandt de vordering in kort geding vaak. In kort geding kunnen bijvoorbeeld geen getuigen worden gehoord, en onderzoek door een deskundige is evenmin mogelijk.
Bij woonruimte ligt de lat voor de verhuurder hoger in kort geding; vaak kan een dergelijke vordering pas worden toegewezen nadat de kantonrechter de huurovereenkomst heeft ontbonden. De wet bepaalt dat de kantonrechter het vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst van woonruimte niet uitvoerbaar bij voorraad mag verklaren. Dat betekent dat het niet direct ten uitvoer kan worden gelegd als de huurder hoger beroep instelt, maar op dat moment biedt het kort geding alsnog kansen, en hoeft een procedure in hoger beroep (die zo maar een jaar of langer kan duren) niet per se te worden afgewacht.
Hoe kan Bowmer Nuiten Noteboom u helpen?
Laat u tijdig adviseren door de advocaten van Bowmer Nuiten Noteboom over de vraag of in uw concrete geval een kort geding tot het gewenste snelle resultaat kan leiden. Ons contactpersoon is Jaap Wijnja, neem gerust met hem contact op als u vragen heeft of informatie wenst over dit artikel.
