Verkrijging van eigendom grond door verjaring
Naast uw huis loopt een onverzorgd strookje grond van de gemeente. Bij het plaatsen van de nieuwe schutting zet u hem net aan de andere kant van het stukje grond en trekt het zo bij uw tuin. Verder niemand die er naar kraait. U bent niet de rechthebbende, maar feitelijk heeft u de grond wel in bezit. Kan de grond ook op den duur ook echt uw eigendom worden?
Overgang eigendom na 20 jaar
Indien een niet-rechthebbende gedurende 20 jaar onafgebroken het bezit heeft gehad van een stukje grond van een ander, koppelt de wet daaraan het gevolg dat de niet-rechthebbende na deze 20 jaar automatisch eigenaar van die grond wordt, ook al was hij te kwader trouw, met andere woorden hij zich de grond bewust heeft toegeëigend.
In ons voorbeeld wordt u dus na 20 jaar automatisch rechthebbende en verkrijgt u de eigendom van het stukje gemeentegrond. Maar stel dat u uw woning wilt verkopen. Volgens het kadaster is de grond nog steeds van de gemeente en u kunt de grond dan ook niet zomaar overdragen op een koper.
Wijziging eigendom in het kadaster
Om de openbare kadastrale gegevens in overeenstemming te brengen met de nieuwe situatie, kan de voormalige eigenaar worden gevraagd mee te werken aan een notariële verklaring waarin de eigendomsoverdracht door verjaring wordt bevestigd. Die verklaring kan vervolgens worden ingeschreven in het kadaster.
Indien degene die de eigendom is verloren die medewerking niet wil verlenen, kan de rechter in een procedure worden gevraagd een verklaring voor recht te geven dat de (aanvankelijk) niet-rechthebbende door verjaring eigenaar is geworden van de grond. Dat vonnis kan vervolgens worden ingeschreven in het kadaster.
Een en ander is echter niet zonder risico.
Recht op overdracht of schadevergoeding van oorspronkelijke eigenaar
Begin 2017 heeft de Hoge Raad bepaald dat een partij die te kwader trouw door verjaring eigenaar wordt van een stuk grond, mogelijk onrechtmatig handelt jegens degene die de eigendom verliest. De voormalig eigenaar kan bij de rechter schadevergoeding vorderen. Er kan zelfs gevorderd worden dat de nieuwe eigenaar wordt veroordeeld om de eigendom van de grond weer terug over te dragen!
Hierbij geldt wel dat de voormalig eigenaar zijn vorderingen op tijd moet instellen. Ook deze zijn namelijk aan verjaring onderhevig. Vanaf het moment dat de voormalig eigenaar bekend is geworden met het eigendomsverlies én met de nieuwe eigenaar, bijvoorbeeld omdat hij gevraagd wordt om mee te werken aan wijziging van het kadaster, gaat een termijn van vijf jaar lopen waarbinnen de voormalig eigenaar de vordering tot schadevergoeding kan instellen.
Hoe kan Bowmer Nuiten Noteboom u helpen?
Als u dus acties overweegt om de grond op uw naam te zetten, dient u zich goed te laten adviseren. Ook kan het zijn dat u zelf er achter komt dat uw buurman jaren geleden een stuk van uw grond heeft ingenomen en wilt u actie ondernemen om de grond terug te krijgen. Wij helpen u graag in beide gevallen.
Jaap Wijnja specialiseert zich in burenrechtkwesties en heeft al ruime ervaring de problemen die kunnen ontstaan rond de eigendomsoverdracht van grond en verjaring. Leg gerust uw vragen aan hem voor.
